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Presse - Details

 

"Scharfer Blick der Finanz auf Mietverträge mit Begünstigten"

"WirtschaftsBlatt" vom 27.11.2013

von Berndt Zinnöcker

VORSTEUERABZUG. Es war und ist weitverbreitete Praxis, dass Privatstiftungen für ihre Begünstigten Wohnimmobilien errichten und diese in der Folge an die Begünstigten vermieten. Doch die Finanz nimmt nicht alle Verträge ohne Widerspruch hin, was Privatstiftungen nun Daumenschrauben anlegt.

Die Finanzverwaltung sieht die Vermietung von Wohnimmobilien durch Privatstiftungen an Begünstigte zunehmend kritisch und versagt bei Betriebsprüfungen den Vorsteuerabzug für die Errichtungskosten.

Die Unabhängigen Finanzsenate (UFS) und auch der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) haben diese Praxis der Finanzverwaltung bei der Umsatzsteuer bereits mehrfach bestätigt. Ein neues Judikat des Unabhängigen Finanzsenats Salzburg behandelt nun auch die ertragssteuerlichen Folgen für die heimischen Privatstiftungen.

Anerkennung der Umsatzsteuer.

Entscheidendes Merkmal für die umsatzsteuerliche Anerkennung von Mietverhältnissen zwischen einer Privatstiftung und deren Begünstigten ist die fremdverhaltenskonforme Gestaltung des Mietverhältnisses. Es muss jedenfalls die Höhe des Mietzinses und auch sonst übliche Bestandteile eines Mietvertrags (Kaution, Instandhaltungspflichten, Kündigungsrechte, Weiterverrechnung von Betriebskosten etc.) enthalten.

Daneben muss die Privatstiftung auch die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit der Einnahmenerzielungsabsicht aus dem Mietverhältnis nachweisen können. Es empfiehlt sich daher in der Stiftungserklärung einen Passus aufzunehmen, dass die Immobilienveranlagung der Einnahmenerzielung dient und nicht lediglich der Versorgung der Begünstigten.

Im Lichte der Rechtsprechung des EuGH ist auch nachzuweisen, dass das Mietverhältnis nicht missbräuchlich abgeschlossen wurde. Missbrauch ist dann anzunehmen, wenn das Mietverhältnis ausschließlich mit der Absicht der Erzielung von Steuervorteilen abgeschlossen wurde. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn die aus dem Mietverhältnis zu erzielende Umsatzsteuer in einem starken Missverhältnis zu den im Rahmen der Errichtung geltend gemachten Vorsteuern steht. Kritisch sind daher auch Mietverhältnisse zu sehen, bei denen die Privatstiftung nur ihre Kosten deckt, aber aus der Vermietung keine fremdüblichen Renditen generiert.

Nichtanerkennung von Mietverträgen.

In einem weiteren Judikat des Unabhängigen Finanzsenats Salzburg (angefochten beim Verwaltungsgerichtshof) wurden nun auch bemerkenswerte Aussagen zu den ertragssteuerlichen Folgen der Nichtanerkennung von Mietverhältnissen zwischen einer Privatstiftung und deren Begünstigten getroffen.

Aufgrund der Nichtanerkennung des Mietvertrags wurde eine Nutzungszuwendung in Höhe einer fremdüblichen Miete festgesetzt und der Privatstiftung wurde die darauf entfallende Kapitalertragsteuer vorgeschrieben.

Zusätzlich wurde ein sogenannter "verlorener Bauaufwand" ermittelt, der den Begünstigten als Vorteil bereits mit Bezug der Immobilie zugeflossen sei. Die gegenständliche Liegenschaft wurde mit beträchtlichem finanziellen Aufwand nach den Vorstellungen der Begünstigten umgebaut. Diese luxuriöse und moderne Bauausführung würde von fremden Käufern nicht in dieser Höhe honoriert werden, weshalb der Mehraufwand gegenüber einem fremdüblich errichteten Objekt bei Bezug als zusätzlicher Vorteil (Zuwendung) zu erfassen sei.

Sollte der Verwaltungsgerichtshof dieser Rechtsansicht folgen, wird die Möglichkeit der Errichtung und Vermietung von Wohnimmobilien von Privatstiftungen an deren Begünstigte in der Zukunft erheblich eingeschränkt, da diese Objekte auch bei einer fremdüblichen Gestaltung des Mietverhältnisses häufig den Bedürfnissen der Mieter (=Begünstigten) angepasst wurden.

 

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